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Quando il proprietario può trattenere la caparra – e quando invece non è giustificato?
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La "caparra" – o più correttamente "deposito cauzionale" – è una somma richiesta al momento della firma del contratto e trattenuta dal locatore. Ha l’unico scopo di compensare eventuali perdite dovute a:
Mancato pagamento del canone di locazione, oppure
Danni causati dall’inquilino all’immobile.
Il deposito cauzionale, secondo la Legge 392/78 art. 11, può essere al massimo pari a tre mensilità e deve essere restituito integralmente alla fine del contratto al momento della restituzione delle chiavi, salvo diverso accordo tra le parti.
Il deposito cauzionale può essere trattenuto, in tutto o in parte, solo se:
L’inquilino non ha pagato tutti i canoni di affitto dovuti,
Ci sono prove di danni all’appartamento che non siano dovuti al normale deterioramento d’uso (che è a carico del proprietario). Questi danni devono essere dimostrati.
Altri motivi, come richieste per spese future o non pattuite, non giustificano la trattenuta del deposito secondo la normativa.
Un accordo, comunemente noto come “verbale di riconsegna” (o ricevuta di consegna delle chiavi), viene di solito firmato da locatore e inquilino al momento della restituzione delle chiavi. Questo documento tutela entrambe le parti, e non firmare una ricevuta per le chiavi può esporre l’inquilino a possibili abusi o contestazioni.
Il verbale di riconsegna include normalmente:
La conferma della restituzione delle chiavi
L’attestazione della restituzione del deposito cauzionale oppure l’indicazione del termine entro cui il proprietario lo restituirà
Note sullo stato dell’immobile. Eventuali valutazioni dei danni devono essere concordate tra le parti e non possono essere decise unilateralmente dal locatore.
Se non viene firmato un verbale al momento della restituzione delle chiavi, si applica il principio del "visto e piaciuto". Questo significa che il contratto si considera concluso, e si presume che l’immobile sia stato restituito in buone condizioni. Eventuali danni segnalati successivamente non possono essere imputati all’inquilino.
non firmare una ricevuta per le chiavi può esporre l’inquilino a possibili abusi o contestazioni
I principi secondo cui il deposito cauzionale può essere trattenuto dall’inquilino sono chiaramente definiti dalla legge italiana. In tutti gli altri casi, il locatore commette un illecito civile.
Tutti i danni dovrebbero idealmente essere verificati di persona con l’inquilino al momento della riconsegna dell’immobile. Se una richiesta di risarcimento per danni viene fatta successivamente, il locatore deve dimostrare che non era possibile individuare i danni durante la consegna. In caso contrario, la trattenuta del deposito per tali danni è considerata illegittima.
Il locatore non può decidere unilateralmente il valore di un danno rilevato. Il danno deve essere supportato da un preventivo documentato (ad esempio da una ditta di riparazione o pulizia) oppure concordato tra le parti.
Se il proprietario ha diritto al rimborso trattenendo parte del deposito, deve giustificare l’importo richiesto con ricevute o fatture per le riparazioni o sostituzioni effettuate. In alternativa, l’importo deve essere concordato tra inquilino e proprietario al momento della riconsegna dell’immobile e delle chiavi.
Il proprietario ha l’onere della prova per dimostrare che i danni erano presenti al momento della restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino, sia durante sia dopo il verbale di riconsegna. Deve inoltre dimostrare che il danno non era presente all’inizio del contratto, cosa che solitamente viene documentata con un verbale di stato iniziale firmato all’inizio della locazione.
Il normale deterioramento d’uso (ad es. l’usura quotidiana o l’invecchiamento dell’arredo) non è responsabilità dell’inquilino. Ad esempio, la sostituzione di mobili vecchi o segni minori dovuti all’uso quotidiano non giustificano la trattenuta del deposito.
La manutenzione straordinaria è responsabilità del locatore e non può essere trasferita all’inquilino.
Solo la manutenzione ordinaria (piccole perdite d'acqua, cambio di lampadine, ...) è a carico dell'inquilino
Il locatore non può decidere unilateralmente il valore di un danno rilevato
A volte, il deposito cauzionale viene trattenuto con la scusa di spese impreviste, come pulizie, tinteggiatura, bollette in sospeso o simili.
La legge italiana stabilisce che tali spese non possono essere trattenute dal deposito, poiché quest’ultimo serve a tutelare il locatore da perdite economiche o danni all’immobile. Le spese ordinarie devono essere pagate separatamente dall’inquilino, salvo diverso accordo al momento della riconsegna delle chiavi.
Il deposito non può essere trattenuto in attesa dell’arrivo delle bollette.
Tinteggiatura delle pareti: I contratti di locazione italiani includono spesso una clausola che obbliga l’inquilino a tinteggiare le pareti alla fine del contratto. Tuttavia, questa clausola deve essere esplicita nel contratto di affitto e non può essere prevista nei contratti di breve durata (inferiori a 4 anni).
Se la clausola è presente ed è stata accettata, può essere legalmente applicata, e in caso di mancata tinteggiatura, il locatore può richiedere un risarcimento. Tuttavia, il locatore deve dimostrare l’importo sostenuto tramite ricevuta.
Esempio: se il proprietario richiede €500 per la tinteggiatura senza fornire ricevuta, secondo la legge italiana l’inquilino ha diritto a richiedere la restituzione del deposito fino a quando non viene fornita prova della spesa.
Bollette: Le bollette non possono essere detratte dal deposito senza il consenso dell’inquilino, e il locatore non ha il diritto di trattenere il deposito in attesa dell’arrivo delle bollette.
Le parti possono accordarsi per una somma forfettaria, oppure l’inquilino può rimborsare al locatore i costi effettivamente sostenuti.
Pulizie: Il locatore non può obbligare l’inquilino ad assumere una ditta specializzata per le pulizie, né può trattenere i relativi costi dal deposito a meno che non dimostri che l’immobile è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle iniziali e giustifichi le spese con documentazione adeguata.
A volte, il locatore approfitta della distanza geografica e scompare, non risponde a telefonate, messaggi o email, limitando ogni possibilità di contatto.
Questo comportamento può far sospettare una truffa immobiliare.
L’irreperibilità del locatore dopo la fine del contratto non lo esonera dal dovere di restituire il deposito o di fornire giustificazioni per eventuali trattenute.
L’inquilino ha pieno diritto a ottenere la restituzione del deposito, e l’atteggiamento del locatore può essere interpretato come mala fede, rafforzando la posizione dell’inquilino in caso di azioni legali.
L’inquilino può procedere con mezzi formali, anche a distanza, inviando ad esempio una diffida tramite Raccomandata con ricevuta di ritorno (RRR), oppure PEC (posta elettronica certificata) all’ultimo indirizzo noto del locatore, richiedendo la restituzione del deposito entro un termine chiaro (ad esempio 10-15 giorni).
Se il locatore non risponde, l’inquilino può agire legalmente e ottenere il rimborso del deposito, con eventuali spese e danni aggiuntivi. È possibile presentare un ricorso al Giudice di Pace, oppure Richiedere un decreto ingiuntivo presso il tribunale.
L’assistenza legale non è obbligatoria, ma può velocizzare la procedura. L’inquilino ha sempre diritto a recuperare il deposito e dovrebbe documentare ogni tentativo di contatto, poiché queste prove saranno utili in caso di azioni legali.
Puoi ottenere il recupero della caparra ingiustamente trattenuta fino a 5 anni dopo la fine del contratto
Se non hai ancora restituito le chiavi:
Proteggi i tuoi diritti (leggi due volte quanto scritto in questo articolo!). Se sospetti che il locatore possa richiedere costi illegittimi o rifiutarsi di restituire il deposito,
non restituire le chiavi finché non avrai firmato un verbale di riconsegna (o verbale di ispezione) e concordato la restituzione del deposito cauzionale.
Fai presente chiaramente che le chiavi verranno consegnate solo dopo aver raggiunto un accordo scritto.
Se hai già restituito le chiavi: Non preoccuparti, hai comunque il diritto di ottenere indietro il tuo deposito.
Puoi farne richiesta in maniera informale oppure tramite una diffida formale.
Se il locatore mantiene una posizione irregolare e non restituisce il deposito, resti in una posizione di forza e puoi richiedere un decreto ingiuntivo.
L’assistenza legale non è obbligatoria, ma rivolgersi a un avvocato o a un’associazione di inquilini può rendere la procedura più rapida ed efficace.
Raccogli documenti e prove che dimostrino che il locatore sta trattenendo indebitamente il tuo deposito e sta agendo contro la legge italiana. Costruisci con attenzione i tuoi argomenti per richiederne la restituzione. Spesso il locatore vuole trattenere il deposito per i seguenti motivi:
Costi ingiustificati: il locatore può reclamare spese per danni non attribuibili legalmente all’inquilino o gonfiare i costi di danni effettivi.
Ritardi nelle risposte o comunicazione evasiva: può affermare che il deposito verrà restituito più avanti, offrire scuse vaghe o evitare di rispondere nel tentativo di guadagnare tempo e approfittare della distanza geografica.
I locatori italiani spesso interpretano male i propri obblighi o approfittano della propria posizione, soprattutto se l’inquilino si è trasferito in un’altra città o all’estero, per trattenere illegittimamente il deposito cauzionale (caparra). Le scuse più comuni includono spese gonfiate, richieste non dovute o sparizione totale.
Puoi richiedere un verbale di riconsegna prima di lasciare l'immobile.
Conoscere i tuoi diritti legali e il processo per presentare reclami ti permette di proteggerti da abusi e garantire il rispetto delle norme italiane in materia di locazione. Attraverso negoziazione, segnalazione o azione legale, puoi trasformare una situazione irregolare in un’occasione per tutelare i tuoi diritti.
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